Gołoledź a szkody na nieruchomości – kto odpowiada i jak uzyskać odszkodowanie

Lód na chodniku przed Twoją posesją. Sąsiad się przewraca, łamie nadgarstek i żąda 25 tysięcy złotych. Albo odwrotnie: Ty ślizgasz się na oblodzonych schodach do klatki i przez trzy miesiące nie możesz pracować. Kto za to płaci?

Gołoledź to jeden z najbardziej „roszczeniogennych” problemów zimowych. Generuje zarówno szkody osobowe (złamania, urazy), jak i majątkowe (uszkodzone ogrodzenia, elewacje, pojazdy). A odpowiedzialność niemal zawsze sprowadza się do jednego pytania: kto miał obowiązek zabezpieczyć teren i czy to zrobił.

Po piętnastu latach wyceniania szkód budowlanych widzę rocznie kilkadziesiąt takich spraw. Poniżej wyjaśniam, jakie szkody na nieruchomości może wywołać gołoledź, kto za nie odpowiada i jak skutecznie dochodzić odszkodowania.

Jakie szkody na nieruchomości powoduje gołoledź?

Gołoledź to nie tylko problem „chodnikowy”. Lód powstający na różnych elementach nieruchomości może prowadzić do szkód, o których właściciele często nie myślą.

Szkody na osobach (z konsekwencjami dla właściciela)

Najczęstsze i najbardziej kosztowne:

• Upadki na oblodzonych chodnikach – złamania kończyn, zwichnięcia, urazy głowy, uszkodzenia kręgosłupa
• Upadki na schodach zewnętrznych – wejścia do klatek, banków, sklepów, urzędów
• Upadki na podjazdach i parkingach – szczególnie niebezpieczne na pochyłościach
• Poślizgnięcia na tarasach i balkonach – przy wyjściu z budynku

Poszkodowany może żądać: zwrotu kosztów leczenia, zadośćuczynienia za ból i cierpienie, odszkodowania za utracone dochody, renty przy trwałym uszczerbku.

Skala roszczeń: Sądy zasądzają 20-40 tysięcy złotych za złamanie ręki czy nogi. Przy poważniejszych urazach (trwałe kalectwo, długa rehabilitacja) kwoty sięgają 100-200 tysięcy.

Szkody na mieniu nieruchomości

Mniej oczywiste, ale równie dotkliwe:

• Uszkodzone ogrodzenia – pojazdy wpadające w poślizg na oblodzonym terenie
• Zniszczone elewacje – od uderzeń pojazdów lub sprzętu do odśnieżania
• Uszkodzona mała architektura – latarnie, ławki, donice, bramki
• Pęknięte nawierzchnie – lód rozsadzający kostkę brukową, płyty chodnikowe
• Uszkodzone rynny i rury spustowe – od zamarzającej wody i sopli

Szkody na pojazdach (na terenie nieruchomości)

• Stłuczki na oblodzonych parkingach – poślizg, najechanie na przeszkodę
• Uszkodzenia od innych pojazdów – ktoś wpadł w poślizg i uderzył Twoje auto
• Zarysowania od sprzętu odśnieżającego – pługi, łopaty, posypywarki

Jeśli parking należy do wspólnoty, spółdzielni lub firmy – odpowiedzialność spoczywa na zarządcy terenu.

Kto odpowiada za szkody z gołoledzi?

Odpowiedzialność zależy od tego, gdzie dokładnie doszło do szkody i kto miał obowiązek zabezpieczyć dany teren.

Właściciel domu jednorodzinnego

Odpowiada za:

• Chodnik bezpośrednio przylegający do posesji (na podstawie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach)
• Cały teren swojej działki: podjazd, schody, ścieżki, parking

Podstawa prawna: Art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości + art. 415 KC (odpowiedzialność deliktowa)

Wyjątek: Jeśli między chodnikiem a posesją jest pas zieleni – odpowiada gmina.

Wspólnota / spółdzielnia mieszkaniowa

Odpowiada za:

• Chodniki i ścieżki na terenie osiedla
• Schody do klatek schodowych
• Podjazdy, rampy, parkingi wewnętrzne
• Place zabaw i tereny rekreacyjne

Podstawa prawna: Art. 61 Prawa budowlanego + ustawa o utrzymaniu czystości

Ubezpieczenie: Większość wspólnot i spółdzielni ma polisę OC zarządcy. Poszkodowany kieruje roszczenie do ubezpieczyciela.

Firma / przedsiębiorca

Odpowiada za:

• Chodnik przed siedzibą/sklepem
• Schody wejściowe do lokalu
• Parking dla klientów i pracowników
• Cały teren należący do firmy

Uwaga: Przedsiębiorca ma podwyższony standard staranności. Sądy oczekują szybszej reakcji niż od przeciętnego właściciela.

Gmina / zarządca drogi

Odpowiada za:

• Drogi publiczne i chodniki przy nich (jeśli nie przylegają do posesji)
• Przystanki komunikacji miejskiej
• Parki, skwery, place publiczne
• Schody i kładki miejskie

Firma sprzątająca / odśnieżająca

Odpowiada solidarnie z właścicielem/zarządcą (art. 429 KC). Jeśli wspólnota zleciła odśnieżanie firmie zewnętrznej, a ta zaniedbała obowiązki – poszkodowany może pozwać obu.

Praktyka: Właściciel/zarządca płaci poszkodowanemu, a potem dochodzi regresu od firmy sprzątającej.

Co mówi orzecznictwo?

Sądy wypracowały jasne standardy odpowiedzialności za szkody z gołoledzi.

Uchwała SN z 24 listopada 2017 r.

Sąd Najwyższy potwierdził, że obowiązek zabezpieczenia chodnika przed skutkami gołoledzi obciąża właściciela nieruchomości, a nadzór nad tym obowiązkiem spoczywa na gminie.

SR Lubin I C 266/11

Sprawa o upadek na oblodzonych schodach do banku. Sąd uznał odpowiedzialność banku za pozostawienie schodów w nienależytym stanie – brak odśnieżania i posypania.

Linia orzecznicza – „podwójna przyczyna”

W wielu sprawach sądy identyfikują dwie współistniejące przyczyny szkody:

• Oblodzenie (zaniedbanie zimowego utrzymania)
• Zły stan techniczny (nierówne schody, uszkodzona nawierzchnia)

To otwiera roszczenia wobec dwóch podmiotów: zarządcy budynku i firmy odpowiedzialnej za zimowe utrzymanie.

Granice odpowiedzialności

Sąd Najwyższy (III CSK 356/16) wskazał, że nie można wymagać permanentnego, całodobowego utrzymywania nawierzchni bez lodu. Właściciel odpowiada za zaniedbanie, nie za sam fakt wystąpienia gołoledzi.

Brak odpowiedzialności gdy:

• Gołoledź powstała nagle (np. marznący deszcz w nocy) i właściciel nie miał realnej możliwości reakcji
• Poszkodowany przyczynił się do szkody (szedł mimo wyraźnego oblodzenia, ignorując ostrzeżenia)
• Miejsce wypadku nie podlegało obowiązkowi utrzymania przez daną osobę

Obowiązki właściciela przy gołoledzi

Żeby uniknąć odpowiedzialności, musisz wykazać, że zachowałeś należytą staranność. Co to oznacza w praktyce?

Działania obowiązkowe

• Usuwanie lodu – skrobanie, kruszonka, sól drogowa, piasek
• Posypywanie nawierzchni – środki antypoślizgowe po każdym oblodzeniu
• Monitorowanie stanu – regularne kontrole, szczególnie rano i po zmianach temperatury
• Reagowanie na prognozy – działania prewencyjne przed zapowiadaną gołoledzią
• Dokumentowanie działań – zdjęcia, rachunki za sól/piasek, wpisy w dzienniku

Częstotliwość działań

Przepisy nie określają, ile razy dziennie trzeba posypywać. Sądy oceniają „rozsądną staranność” w kontekście:

• Intensywności opadów i zamarzania
• Natężenia ruchu pieszego
• Charakteru obiektu (sklep z dużym ruchem vs dom jednorodzinny)
• Możliwości technicznych i finansowych

Praktyczna zasada: Przy utrzymującej się gołoledzi – minimum rano i po południu. Przy intensywnych zamrozach – częściej.

Czego NIE wolno

• Zrzucać lodu na jezdnię – to wykroczenie i potencjalna odpowiedzialność za wypadek
• Używać samej soli na kostce brukowej – niszczy nawierzchnię, lepiej piasek lub mieszanka
• Ignorować prognozy – „nie wiedziałem, że będzie gołoledź” to słaba obrona

Jak dochodzić odszkodowania – perspektywa poszkodowanego

Przewróciłeś się na oblodzonym chodniku? Oto co musisz zrobić, żeby mieć szansę na odszkodowanie.

Krok 1: Zabezpiecz dowody natychmiast

Na miejscu zdarzenia:

• Zdjęcia oblodzonej nawierzchni (z datą i godziną w metadanych)
• Zdjęcia miejsca upadku z szerszej perspektywy
• Dane świadków (imię, nazwisko, telefon)
• Notatka z okolicznościami (godzina, warunki, co robiłeś)

W ciągu 24 godzin:

• Zgłoszenie na Policję lub straż miejską (notatka służbowa to silny dowód)
• Wizyta u lekarza i dokumentacja medyczna
• Zdjęcia obrażeń

Krok 2: Ustal odpowiedzialnego

• Chodnik przy posesji → właściciel nieruchomości
• Teren osiedla → wspólnota/spółdzielnia
• Schody do sklepu/banku → właściciel lokalu
• Chodnik przy drodze publicznej → gmina

Przy wątpliwościach – zapytaj w urzędzie gminy, kto odpowiada za dany teren.

Krok 3: Zgłoś roszczenie

Do ubezpieczyciela OC odpowiedzialnego (jeśli ma polisę):

• Pisemne zgłoszenie szkody
• Opis zdarzenia i okoliczności
• Dokumentacja medyczna
• Dowody oblodzenia i zaniedbania
• Wyliczenie roszczeń (koszty leczenia, utracone dochody, zadośćuczynienie)

Bezpośrednio do odpowiedzialnego (jeśli nie ma OC):

• Wezwanie do zapłaty
• Termin na odpowiedź (14-30 dni)
• Zapowiedź drogi sądowej

Krok 4: Co musisz udowodnić

Ciężar dowodu spoczywa na poszkodowanym. Musisz wykazać:

1. Fakt oblodzenia – zdjęcia, świadkowie, notatka policyjna
2. Zaniedbanie obowiązku – brak posypania, brak reakcji przez dłuższy czas
3. Związek przyczynowy – upadłeś PRZEZ oblodzenie, nie przez własną nieuwagę
4. Szkodę – dokumentacja medyczna, rachunki, zaświadczenia o niezdolności do pracy

Najtrudniejsze: Udowodnienie, że odpowiedzialny miał realną możliwość zabezpieczenia terenu i tego nie zrobił. Jeśli gołoledź powstała nagle w nocy, a upadłeś o 6 rano – sąd może uznać, że właściciel nie zdążył zareagować.

Jak się bronić – perspektywa właściciela

Ktoś przewrócił się na Twoim terenie i żąda odszkodowania? Nie panikuj, ale działaj szybko.

Natychmiast po zdarzeniu

• Zabezpiecz dowody – zdjęcia stanu nawierzchni, rachunki za sól/piasek, wpisy w dzienniku odśnieżania
• Spisz okoliczności – kiedy ostatnio posypywałeś, jaka była pogoda, czy były ostrzeżenia
• Zbierz dane świadków – kto widział stan chodnika przed wypadkiem
• Zgłoś do ubezpieczyciela – jeśli masz OC w życiu prywatnym lub OC zarządcy

Linie obrony

„Zachowałem należytą staranność”:

• Dokumentacja regularnego posypywania (rachunki, zdjęcia)
• Umowa z firmą odśnieżającą
• Protokoły kontroli stanu nawierzchni

„Gołoledź powstała nagle”:

• Dane meteorologiczne (nagły spadek temperatury, marznący deszcz)
• Brak realnej możliwości reakcji (noc, wczesny ranek)

„Poszkodowany przyczynił się”:

• Szedł mimo wyraźnego oblodzenia
• Ignorował ostrzeżenia lub oznakowanie
• Był pod wpływem alkoholu
• Używał nieodpowiedniego obuwia

„To nie mój teren”:

• Chodnik oddzielony pasem zieleni (odpowiada gmina)
• Szkoda poza granicami posesji

Przyczynienie poszkodowanego

Nawet jeśli odpowiadasz za oblodzenie, sąd może zmniejszyć odszkodowanie o procent przyczynienia poszkodowanego (art. 362 KC).

Typowe przyczynienie 20-50% gdy poszkodowany:

• Widział oblodzenie i mimo to szedł
• Biegł lub nie patrzył pod nogi
• Miał nieodpowiednie obuwie
• Był rozproszony (telefon, rozmowa)

Kary za brak odśnieżania i odladzania

Niezależnie od roszczeń cywilnych, za nieodśnieżony chodnik grożą sankcje administracyjne:

Mandat = dowód zaniedbania. Jeśli dostałeś mandat za nieodśnieżony chodnik, a tego samego dnia ktoś się przewrócił – Twoja pozycja w sporze odszkodowawczym jest bardzo słaba.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Sąsiad przewrócił się na chodniku przed moim domem. Muszę płacić?

Jeśli chodnik przylega bezpośrednio do Twojej posesji – tak, odpowiadasz za jego zimowe utrzymanie. Jeśli masz OC w życiu prywatnym, zgłoś szkodę ubezpieczycielowi. Jeśli nie masz – będziesz płacić z własnej kieszeni. Możesz się bronić, wykazując że zachowałeś staranność lub że sąsiad przyczynił się do wypadku.

Klient przewrócił się na schodach do mojego sklepu. Co robić?

Natychmiast: zabezpiecz dowody (zdjęcia stanu schodów), spisz dane świadków, udziel pomocy poszkodowanemu. Zgłoś szkodę do swojego ubezpieczyciela OC działalności gospodarczej. Zbierz dokumentację, że regularnie dbałeś o stan schodów (rachunki za sól, zdjęcia, wpisy pracowników).

Przewróciłem się na parkingu przy markecie. Kogo pozwać?

Właściciela lub zarządcę parkingu. Zwykle to sieć handlowa lub firma zarządzająca centrum handlowym. Najpierw zgłoś się do kierownictwa sklepu i zażądaj danych ubezpieczyciela OC. Jeśli odmówią – ustal właściciela w księdze wieczystej i kieruj roszczenie bezpośrednio do niego.

Wspólnota twierdzi, że zleciła odśnieżanie firmie i to nie jej problem. Ma rację?

Nie do końca. Wspólnota odpowiada solidarnie z firmą sprzątającą (art. 429 KC). Jako poszkodowany możesz pozwać wspólnotę, firmę lub obie naraz. Wspólnota potem będzie dochodzić zwrotu od firmy – ale to nie Twój problem. Dla Ciebie ważne, że masz dwa potencjalne źródła odszkodowania.

Gołoledź powstała w nocy, upadłem o 6 rano. Czy właściciel odpowiada?

To zależy. Jeśli marznący deszcz padał do 4 w nocy i o 6 rano nikt rozsądny nie zdążyłby zareagować – sąd może uznać brak winy właściciela. Ale jeśli gołoledź utrzymywała się od poprzedniego dnia, a właściciel nic nie zrobił – odpowiada. Kluczowe są dane meteorologiczne i pytanie: czy miał realną możliwość zabezpieczenia terenu?

Mam nagranie z domofonu, jak sąsiad się przewraca. Czy muszę je udostępnić?

Jeśli sąsiad zażąda w ramach postępowania – tak, możesz być zobowiązany. Ale nagranie może działać na Twoją korzyść: pokaże, że chodnik był posypany, że sąsiad szedł nieostrożnie, albo że upadek nastąpił z innej przyczyny. Nie kasuj nagrań – mogą być kluczowym dowodem w obie strony.

Czy mogę pozwać gminę za oblodzony chodnik przy drodze?

Tak, jeśli chodnik należy do drogi publicznej i nie przylega do żadnej posesji (lub oddziela go pas zieleni). Gmina odpowiada za zimowe utrzymanie dróg gminnych i chodników przy nich. Pozywasz gminę, a ta ma ubezpieczenie OC. Proces może trwać dłużej niż z prywatnym właścicielem, ale kwoty odszkodowań są porównywalne.

Ubezpieczyciel twierdzi, że przyczyniłem się do wypadku, bo „powinienem uważać”. Jak się bronić?

Częsty argument TU. Przyczynienie zmniejsza odszkodowanie, ale nie eliminuje go całkowicie. Odpowiedz: pieszy ma prawo zakładać, że chodnik jest bezpieczny. Obowiązek zabezpieczenia spoczywa na właścicielu, nie na przechodniu. Przyczynienie można uznać, gdy szedłeś mimo wyraźnych oznak oblodzenia lub ostrzeżeń – ale sam fakt chodzenia po chodniku zimą nie jest przyczynieniem.